はじめて不動産(家・土地など)
売却される方へ

まずは費用や税金について
考えましょう

不動産売却を行うには費用や税金がかかり、売却の契約には納税通知書などの書類を準備する必要があります。はじめて不動産売却をされる方は負担に思われるかもしれませんが、不動産売却をスムーズに進めるために、売却の費用や税金について知ることが大切です。また、空き家を放置することで起きるトラブルもあります。不動産コンサルティングマスターの資格を持つ、京都市下京区のKAY(カワイ)不動産コンサルティングがわかりやすくご説明します。

不動産の売却時にかかる費用や税金がどれくらいかご存知ですか?

不動産の売却時にかかる費用や税金がどれくらいかご存知ですか?

不動産売却時にかかる代表的な経費は、不動産会社に支払う仲介手数料と各種税金です。税金は不動産の種類や面積、譲渡するタイミングでも税額が変わり、毎年微妙に税率が変更される場合があります。税金の知識がないために、不動産売却の際に注意が必要です。

一般的には売却時に必ず必要な印紙税、登録免許税、売却で利益が出たときに必要な譲渡所得税、復興特別所得税、住民税などがあります。また、ローンが完済していない不動産を売却する場合は、抵当権抹消費用などのローン返済に係る費用がかかることを想定しておきましょう。

家や土地を売るときは
さまざまな費用がかかります
仲介手数料 不動産業者に支払う成功報酬で、一般的な計算式は売買価格×3%+6万円+消費税です。売買契約時に50%を支払い、物件引渡し時に残りを支払うことが多いです。 登記費 不動産の住所や土地の所有権を公的に証明するためにかかる費用です。表示登記や所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権の設定登記などがあります。
抵当権抹消費用
(該当者のみ)
金融機関から借り入れて購入した不動産の抵当権を抹消する手続きの費用です。一般的に2万円程度で、司法書士に依頼する際は別途費用が必要です。 ローン返済費 住宅ローンが残っていても不動産売却はできますが、売却の際は一括返済が必要です。加えて金融機関に繰り上げ返済事務手数料を支払います。
証明書発行費 不動産売買契約を結ぶ際に必要な証明書の発行手数料です。印鑑証明書や住民票などの証明書の交付に必要です。 引っ越し費・処分費 現在住んでいる家を売却する場合は引っ越し費用がかかります。家具や家電製品を処分する費用も必要です。売却のタイミング次第で仮住まいも必要になります。
費用に合わせていろんな税金が
かかります
印紙税 不動産売買契約書に貼付する印紙税の費用です。印紙税額は不動産売買契約書に記載される金額で異なります。 登録免許税 不動産の所有権移転登記や、住宅ローンの抵当権設定、抹消登記にかかる税金です。登記の種類によって税率が変わります。
消費税 不動産売却の際、不動産の種類によって消費税が課税されます。住宅などの建物は消費税が課税され、土地は非課税です。 住民税 不動産売却価格が購入時より高く、利益が出た場合は住民税が課税されます。購入時と売却時の差額が課税の対象額になります。
仲介手数料の仕組みをご存知ですか?

仲介手数料の仕組みをご存知ですか?

仲介手数料は不動産売買が成立したときに、不動産会社に支払う成功報酬のことです。複数の業者に仲介を依頼しても、売買を成立させた業者にのみ支払います。売買が成立しない場合は、不動産会社は広告宣伝などの費用を依頼者に請求することはできません。

ただし、売主様のご都合により途中で売買契約を解除した場合は、現地調査費用などの実費が発生します。仲介手数料は売買契約時に50%、引渡し時に50%支払うのが一般的ですが、売買契約時に全額支払う場合もあります。仲介手数料は売買金額により法律で上限が決められています。

仲介手数料には金額区分ごとに
上限が決められています
取引額 報酬額(税抜き)
取引額200万円以下の場合 取引額×5%以内
例)180万円×5%=9万円以内
取引額200万円を超え
400万円以下の場合
取引額×4%以内
例)300万円×4%=12万円以内
取引額400万円を超える場合 取引額×3%以内
例)2,000万円×3%+6万円=66万円以内

PICK UP!契約不適合責任とは?

2020年4月の民法改正により、売り主様の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という名称に変わり、売買における売り主様の責任が全般的に見直されています。以前は瑕疵担保責任の対象は特定されていましたが、改正後は特に対象を限定せず、契約の内容に適合しないもの全般が対象になりました。また、契約締結までではなく、契約履行時までに生じたトラブルの責任を負う必要があります。

一方の買い主様は契約不適合責任に対し、契約解除や損害賠償の他に、修理補修や代替物または不足分の引渡し、代金減額請求ができるようになりました。権利を行使する期間も事実を知ったときから1年以内に通知すればよくなり、買い主様の権利が拡大しています。

不動産売却(家・土地など)を
進めるための必要な書類を
用意しましょう

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票 登記済権利書または登記識別情報
売主様ご本人の確認書類で、ご兄弟などの共有名義であれば、共有者全員の実印・書類が必要です。登記上の住所と現住所が異なる場合は住民票も必要です。住民票や印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものを使用します。 登記済権利書は「権利書」とも呼ばれ、法務局が登記名義人であることを証明する重要な書類です。売却物件を平成17年以降に取得した場合は登記識別情報が発行されているケースもあります。移転登記に必要な書類です。
固定資産税納税通知書および
固定資産税評価証明書
土地測量図・境界確認書
固定資産税の納税額を確認する書類で、最新のものを準備します。移転登記の際に登録免許税を算出するときも必要になります。固定資産税は取得時期で負担額が調整され、一般的に売却の際は売り主様に一部払い戻されます。 戸建てや土地の売買で必要となる書類です。特に土地の場合は、売却対象の面積や境界線が明確でないと、購入後のトラブルにつながりかねません。境界線が未確認の場合は隣接の土地所有者と協議し、測量図を作成します。
建築確認済証および
検査済証、建築設計図書・工事記録書等
マンションの管理規約、
または使用細則などマンションの維持費等の書類
建築基準法に則った建築物であること、現地の検査に適合したことを証明する書類は、戸建ての売買などで重要な書類です。設計や過去の工事情報がわかる書類があると、買い主様の信頼度が増し、物件のアピールに効果的です。 「マンションは管理を買え」と言われるほど、中古マンションの売却では、維持管理やペット飼育が可能かなどの管理規約が非常に大切です。買い主様が関心のある維持費などの情報も、契約前に提出することが望ましいです。
耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等
その他の書類
現在の建築基準法では耐震基準が定められています。新耐震基準を導入する前の物件を売却する場合は、必須ではありませんが、耐震診断報告書の提出を求められることがあります。アスベスト使用調査報告書なども同様です。 その他にも売却物件の構造などを客観的に示す地盤調査報告書や住宅性能評価書、既存住宅性能評価書などがあれば、買い主様の物件選択を後押しします。購入時の契約書・重要事項説明書、パンフなどの広告も有効です。

全国的に空き家問題が
深刻化しています

全国的に空き家問題が深刻化しています

現状の空き家事情についてですが、総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、2018年10月1日時点の日本の総住宅数は6,242万戸で、5年前から179万戸(3%)増加しています。

一方で、空き家の数も5年前から26万戸(3.2%)増加し、空き家率は過去最高の13.6%に達しました。空き家率の高さを都道府県で比較すると、主に地方が高いですが、都市部は総住宅数の増加の幅が大きいために、空き家率が低くなっている現状があります。

空き家は全国的な社会問題であり、国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を制定し、自治体は適切に管理されていない空地の調査や助言・指導、勧告などが行えるようになりました。

空き家を持っているだけで
損をする場合があります

空き家対策特別措置法 空き家があることで税負担が増える
2015年に制定された空き家対策特別措置法により、適切に管理されず、放置された空き家に対する市区町村の権限が強化されました。具体的には倒壊のおそれや、ゴミが投棄されるなど衛生上の問題、治安に悪影響があるなどの空き家を、市区町村が特定空き家に認定します。
特定空き家の所有者に撤去や修繕の命令が下し、所有者が従わない場合は空き家を強制的に撤去します。市区町村は撤去にかかる費用を所有者に請求することが可能です。
空き家対策特別措置法により、特定空き家に認定されると、住宅用地の固定資産税や都市計画税の特例が適用されなくなります。通常の土地付き住宅は、特例により土地面積の6分の1に当たる住宅用地の課税が減額されていました。
これまでは空き家になっても、土地の固定資産税額を安くできましたが、特定空き家はその適用が受けられません。さらに建物に対する固定資産税もかかるため、空き家を残しておくと、それだけ税負担が大きくなります。

お客様からのよくあるご質問に
お答えします

不動産売却(仲介・買取・相続・任意)
全般について
Q1住んでいる家を売却することはできますか?
A1

はい、できます。中古物件は多くの方が住んでいる状態で売却を進められています。購入希望者の方が見学を希望された場合は、事前にご連絡した上で、お住まいを案内させていただくことがありますので、ご了承願います。

Q2売却前にリフォームは必要でしょうか?
A2

買主様のご希望次第ですが、リフォームをしてもその代金を売却価格に上乗せできるケースは少ないため、現状のまま売却されることが多いです。ただし、物件の築年数が古く、汚れが目立つ場合は必要なクリーニングやリフォームを行うと、早期に売却できることもあるため、物件の状態によると言えます。

Q3現金が必要なので、急いで売りたいときはどうすればいいでしょうか?
A3

急いで売却されたい場合は買取という方法も選択肢の一つです。早期に売却できますが、売却価格が相場より低くなる可能性があるため、最低売却価格の確認をおすすめします。価格の折り合いがつけば、スムーズに現金化できます。ご事情がある場合はお気軽にご相談ください。

Q4近所の人に知られずに売却することはできますか?
A4

はい、できます。チラシなどの広告を使わず、弊社独自のネットワークによるご紹介やインターネット広告など、状況に応じた販売活動を行うことができますので、ご相談ください。

Q5権利証が見つからない場合でも売却できるでしょうか?
A5

再発行はできませんが、権利証を紛失していても一定の手続きを行えば、売却するのに問題はありません。安心してご相談ください。

Q6ゆくゆくは相続のことが気になります。相続の相談に乗って頂けますか?
A6

はい、相続対策は早めに対策をすることで選択肢が増えますので、喜んでさせていただきます。

Q7相続が発生したときに相続税がかかるのかどうかが心配です?
A7

基礎控除として3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)がありますので、この金額を超えなければ相続税の納税は不要となります。

Q8以前、自宅を不動産売却査定をしてもらったら、5000万円と言われました。相続税はかかりますか?
A8

相続税の評価額は市場価格(実勢価格)とは異なります。土地は相続税路線価を算定基準とし、建物は固定資産税評価額が算定基準となりますので、市場価格より評価は低くなることが大半です。

Q9自宅マンションを売却したら、利益がでてしまいます。その場合、どうなりますか?
A9

ご自宅の場合、3000万円特別控除がありますので一定要件をみたして、その金額の範囲内であれば特別控除を受けることができます。

Q10現在居住中です。売却が決まってから引越しとかをしたいのですが、そのようなことも可能ですか?
A10

はい、一定の目安期間を示していただき、買主様にご理解を得たうえで、ご売却することは可能です。

Q11売却したい不動産の名義が亡くなった親名義ですが、売却できますか?
A11

まずは、遺産分割協議にて登記名義人を変更する必要がありますが、売却は可能です。手続等詳しいことは弊社にお尋ねください

Q12自宅は古く、隣の家と壁がくっついています。そのような場合でも売却できますか?
A12

ご売却は可能です。但し、将来的に解体することも踏まえてご売却時に隣の家と解体時の補修など、一定の取り決めが必要なります。そのような交渉は当社で行いますのでご安心ください。

不動産の査定に関すること
Q1不動産査定は本当に無料で利用できますか?
A1

不動産の売却をご検討されているお客様は、無料で査定サービスをご利用いただけます。お気軽にご利用ください。

Q2簡易査定と訪問査定はどう違うのでしょうか?
A2

簡易査定は机上査定と呼ばれ、不動産会社が周辺の相場や基礎データなどの情報を参考にし、査定価格を算出します。訪問査定は不動産会社の担当者が現地を訪問し、現地の状況と基礎データをもとに査定します。簡易査定は実際の価格と誤差が生じる場合がありますが、訪問査定は眺望など物件のアピールポイントも反映され、より正確な査定価格がわかります。

Q3査定価格はどのように決めるのでしょうか?
A3

周辺の相場や基礎データなどの情報に加え、近隣の住環境や建設予定などさまざまな項目を調査し、査定金額を算出します。不動産会社により算出方法が異なるため、査定金額は変わります。

Q4必ず査定価格で売却しないといけませんか?
A4

査定価格が最終価格ではなく、お客様ご本人が売り出し価格を決めることになります。ただ、査定価格は不動産会社が周辺の相場や長年の経験をもとに物件を評価し、適正な価格を算出します。査定価格からかけ離れた希望価格で売り出しても、売却に時間がかかり、最終的な売却額が査定金額を下回ることもあります。一方で売却までに時間をかけられるなら、売り出し価格を高めにし、価格を調整することも可能です。不動産会社とよく相談されることをおすすめします。

Q5売却を依頼する不動産会社を選ぶポイントは?
A5

現地査定に訪れた不動産会社の担当者の対応や、説明する際の知識の豊富さ、売却実績、査定金額などを総合的に判断して選ぶことをおすすめします。お客様に親身に対応してくれる不動産会社であることが大切です。

Q6今すぐ売却の予定は無いのですが、不動産査定をしてもらえますか?
A6

はい、喜んで無料で不動産査定させていただきます

Q7複数の不動産会社に査定をしてもらいましたが、価格にかなりのバラつきがあります。
これはどういうことでしょうか?
A7

複数の会社から査定を取ることで概ねの相場観は出ます。飛びぬけて高く査定している会社は、査定金額の信憑性が疑問です。しっかり査定金額の根拠の説明を聞くことをお勧めします。

その他に関すること
Q1引っ越し先が未完成で先に自宅が売れた場合はどうすればよいですか?
A1

住み替えの場合は売却のスケジュール調整が大変重要です。場合によっては仮住まいが必要になり、買い主様に引渡しをお待ちいただくこともあります。お客様の状況に合わせ、最適な方法をご提案しますので、ご相談ください。

Q2不動産を売却するのに適した時期や季節はありますか?
A2

転勤や進学、就職などのタイミングで住宅購入者が増えるため、不動産は年度末の3月前後と夏休み明けの9月前後に動きがあるとされます。ただし、価格競争になり、必ずしも売却価格に反映されるとは限りません。また、金利や税制改正などのタイミングも影響します。そのため、最適な売却のタイミングを提案できる不動産会社を見つけることが大切です。

Q3売却するか賃貸に出すかで決め手となるポイントはありますか?
A3

今後その不動産に住む予定がない場合は、一般的に売却をおすすめします。将来、保有しているマンションに親族などが居住する可能性がある場合、賃貸に出して保有することも可能です。ただし、空き家リスクや固定資産税などを考えると、負担が大きくなります。将来、売却するときは築年数が経過し、現在より査定額は下がることも考える必要があります。お客様の人生設計にもよりますので、くわしくは当社までご相談ください。

Q43年前にマンションを購入したのですが、遠方へ転勤となりました。売却した方が良いのか?それとも賃貸にした方が良いのか悩んでいます。?
A4

売却、賃貸、どちらにもメリット・デメリットがあります。お客様のご事情にあわせて適切なアドバイスをさせていただきます。

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京都市下京区の株式会社KAY不動産コンサルティングは、業界で25年以上のキャリアを持ち、不動産コンサルティングマスターの資格を取得しています。過去には事業用など大きな物件を取り扱い、大手企業からご相談を受けた実績もあります。
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